MARCEL VAN HOOIJDONK Blog

MARCEL VAN HOOIJDONK -  DEBT VS. EQUITY

Als hard geldschieter krijg ik dagelijks telefoontjes van vastgoedinvesteerders die hulp willen bij het financieren van hun volgende project. Velen van hen zijn zo gefocust op één manier om het te doen, dat ze soms kansen missen om geld te verdienen. Het was een paar maanden geleden dat ik sprak met een investeerder die wilde dat we een deal in Denver financierden. Het was een oplossing en de deal had verdienste. Het zou waarschijnlijk een aanzienlijke winst hebben opgeleverd. Helaas zullen we het misschien nooit weten. Hij verloor de deal wegens gebrek aan financiering. Wat is er gebeurd? Hij begreep de verschillende manieren om vastgoeddeals te financieren niet en was niet bereid om naar advies te luisteren. Het is een feit dat een belegger soms creatief moet zijn, wat kan leiden tot minder winst. Maar in dit geval zou een stukje iets veel beter zijn geweest dan niets.

Schuld: Schuld is het eenvoudigst te begrijpen en het minst creatief. Schuld is slechts een lening. Er zijn meerdere soorten leningen; bankleningen, conventionele leningen, overheidsleningen, leningen voor particulier geld, leningen voor hard geld en diverse andere. Schuld neemt over het algemeen geen eigendomsbelang in uw deal en u hoeft de controle niet op te geven. In onroerend goed worden leningen doorgaans door het project beveiligd, maar soms kunt u andere eigenschappen of activa als aanvullend onderpand gebruiken. Dat wordt cross-collateralization of dekenfinanciering genoemd en is ongeveer net zo creatief als het komt met schulden. Kredietverstrekkers willen meestal een vast rendement, dus als u geld leent, betaalt u waarschijnlijk kosten en een vast rentepercentage. Je hebt waarschijnlijk ook een bepaalde tijd om het geld terug te geven. Schuld is de goedkoopste van de twee opties, maar is om twee redenen riskanter:

Schuldhouders worden eerst terugbetaald. Als er een probleem is met het project, is de geldverstrekker de laatste die ooit verlies heeft geleden. In een verlies situatie is het gebruikelijk dat de eigenaren het verlies nemen en de geldschieters volledig worden terugbetaald, inclusief alle rente en vergoedingen. Dit is de reden waarom veel slimme beleggers ervoor kiezen om geld te lenen of samen te werken met bedrijven die dat wel doen.
De meeste geldschieters zullen ook maandelijkse betalingen vereisen die druk op een project creëren.
In aanmerking komen voor schuld is meestal een beetje uitdagender dan eigen vermogen. De meeste banken en conventionele geldschieters baseren hun leningbeslissing op de kasstroom. Dat creëert een probleem met fix en flips omdat fix en flips geen maandelijkse cashflow hebben. In feite hebben ze geen positieve cashflow totdat het project is voltooid en verkocht. Andere kwalificerende factoren zijn ook belangrijk, zoals krediet, reserves en het onderpand. Voor sommige geldschieters, zoals commerciële banken, is uw geloofwaardigheid ook een factor. Creditability is de overtuiging van de geldschieter dat u het project aankan, zodat zij naar ervaring zullen kijken en u mogelijk willen interviewen. Met uitzondering van een fix en flip of nieuwbouw, zal geen enkele geldschieter die ik ken een lening aangaan op een onroerend goed met negatieve cashflow tenzij een individuele garantsteller een persoonlijke cashflow heeft die de betalingen ondersteunt. Cashflow is koning, waardoor schulden soms een lastige manier zijn om te gaan.
Eigen vermogen: eigen vermogen is een veel veiligere strategie en het creëert veel meer opties. Deelnemers in aandelen nemen een deel van de deal in ruil voor het gebruik van hun geld. Dat is een eenvoudige manier om ernaar te kijken, maar met billijkheid kun je heel creatief worden. Ik heb partnerschapsovereenkomsten gezien met een directe splitsing, een preferent of beloofd rendement met of zonder een deel van de deal, controle of geen controle, lange termijn deals en korte termijn deals; en ik heb variatie van al deze gezien. De hemel is de limiet als het gaat om aandelenfinanciering. Vastgoedbeleggers houden meestal niet van aandelen omdat het erg duur kan worden. Hoewel het kostbaar kan zijn, zijn hier enkele voordelen:

Meer eigen vermogen maakt een deal sterker en gemakkelijker te financieren.
Mogelijk hoeft u geen maandelijkse betalingen uit te voeren.
Er is een hoop flexibiliteit.
Spreidt het risico.
Om in aanmerking te komen voor aandelenfinanciering, moet u gewoon de deal kunnen verkopen en uzelf verkopen. Er is zelden een kredietcontrole, inkomsten zijn geen probleem en geldreserves zullen u geen verdriet bezorgen (dit is de meest voorkomende reden waarom beleggers de aandelenroute volgen).
Wat ik veel zie is een combinatie van schuld en eigen vermogen. Herinner je je mijn klant die een flinke betaaldag verloor omdat hij zich op schulden richtte? Als hij zijn geest had opengesteld voor billijkheid, had hij een partner kunnen inschakelen om aan onze vereisten te voldoen en dan zouden we de deal hebben gefinancierd. Hij had waarschijnlijk een partner kunnen inschakelen om een ​​beetje kapitaal te injecteren en de lening voor minder dan 30% van zijn deal te ondertekenen. Ja, het is duur, maar het zou de deal hebben gedaan. Hij zou waarschijnlijk nog steeds $ 30.000 hebben verdiend, maar in plaats daarvan heeft hij niets verdiend.

Schuld is goedkoop, zelfs hard geld is goedkoper dan een partner met goede deals. Soms hoor ik een potentiële klant klagen dat wij of andere hard geldschieters teveel in rekening brengen. Ze geven er de voorkeur aan om een ​​partner in te schakelen om de deal te financieren. Als je de wiskunde uitvoert, zul je waarschijnlijk zien dat hard geld goedkoper is dan een partner en je hebt niet veel geld nodig om de deal te sluiten. Dat veronderstelt natuurlijk dat je winstgevende deals doet.

Eigen vermogen is veiliger; u zult echter waarschijnlijk betalen